Собственники жилья не спешат объединяться в товарищества

Николай ЛИТВИНОВ

СИТУАЦИЯ

Для большинства из нас термин "совместное домовладение» до сих пор остается чем-то непонятным, своеобразной «тайной за семью печатями». Это словосочетание является отечественной калькой с иностранного «кандаминиума» (от латинского con — совместно, domиnиum — владение). Расписание здесь прост: каждому из жильцов дома должна принадлежать не только собственно его квартира, но и соответствующий «кусок» в общих элементах здания.

Нет желания?

Такая форма собственности на недвижимость широко распространена во Франции, Испании, Польше и Великобритании. В США она и вообще атаясамливаецца с понятиями «дом», «жилье». Каждый восьмой американец является участником общественных жилищных ассоциаций, почти половина из них — кандаминиумы. Они составляют 15 процентов жилфонда во Флориде, 10 — в Вашингтоне и более чем пятую часть — на Гавайях. Вообще в США зарегистрировано 150 тысяч ассоциаций собственников, членами которых являются около 32 миллионов человек. По пути создания кандаминиумав идет реформирование жилищной сферы в ряде постсоветских государств. Почти весь жилфонд объединены в товарищества собственников в Казахстане, Узбекистане, Молдове. В России временное положение о кандаминиуме было утверждено еще в конце 1993 года. Через непродолжительное время товарищества собственников жилья были зарегистрированы по всей территории РФ.

Отечественный Закон «О совместном домовладении" вступил в силу 22 января 1998 года. Однако первые «ростки» начали появляться еще раньше — в 1997 г. в Бресте насчитывалось 4 товарищества собственников жилья, соответствующие городские положения были приняты еще в ряде регионов. Тогда же к «процессу» подключилась и столица — первые «товарищи» были зарегистрированы в Московском районе.

— После приватизации жилого фонда в домах появились различные виды собственности: помимо государственной еще и частная (в отдельных зданиях — только частная), поэтому возникла необходимость привести в соответствие с этими процессами и систему управления, — отмечает заместитель начальника управления жилищного хозяйства Минского горисполкома Александр Северин.

Сейчас в Беларуси насчитывается более 180 товариществ собственников жилья. Более половины этого количества (100 обществ) зарегистрированы в Минске. Много это или мало? Смотря с чем сравнивать — в то же столицы, например, площадь жилого фонда, находящегося на обслуживании коммунальщиков, составляет около 28 миллионов квадратных метров (это около 6 тысяч домов). Получается, что «товарищи» даже в Минске пока арганизавалися на довольно скромной пространства. Не говоря уже о другие регионы, на «коллективную» долю которых приходится где-то 80 кандаминиумав. Очевидно, что процесс создания товариществ не набрал пока необходимых оборотов. Как отметил первый заместитель министра жилищно-коммунального хозяйства Георгий Дабравольски, «наши попытки имели буквально нулевой результат: проведен тысячи соответствующих собраний, но собственники в большинстве случаев не выразили желания взять на себя заботу о местах общего пользования своих домов».

Перспективная модель

Создание правового поля для организации товариществ собственников было востребовано временем — началась активная приватизация квартир. Эти процессы должным образом «закрепили». Совместное домовладение, как следует из соответствующего закона, автоматически возникает с появлением права собственности в нескольких жителей. По сути, в доме (после приватизации определенного количества квартир) «праписвалися» различные виды собственности — частная и государственная. Это обстоятельство явно не «совпадала» с той системой управления жилфонда, которая существовала до сих пор. Законодательством была определена доля в общих элементах дома, принадлежащей каждому собственнику, — она исчисляется пропорционально площади конкретной квартиры. В соответствии с этим жители должны нести и определенные затраты на содержание дома. Но каким образом «организовать процесс»?

Для управления домом (или несколькими зданиями — такое тоже допускается) и создается товарищество собственников. Оно является некоммерческой организацией — юридическим лицом, которое не имеет в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяет «барыши» между своими участниками. Главная задача общества собственников — эффективная эксплуатация здания. Действует организация на основании своего устава. Органами управления являются общее собрание и
правление товарищества или его председатель (которого и избирают на собрании). После соответствующей государственной регистрации (решение о котором, согласно законодательству, должно быть принято в течение не более 30 дней) общества собственников приступает к делу. Такая определена процедура создания отечественного кандаминиума.

С другой стороны, является ли организация общества собственников обязательным делом? Как следует из соответствующего закона, решение о выборе способа управления недвижимым имуществом должно быть принято в течение шести месяцев с момента возникновения совместного домовладения. На новостройках (а также во время реконструкции и капитального ремонта дома) такой шаг тоже желательно сделать. Таким образом, никто «под принуждением» общества собственников создать не может. На практике житель имеет право остаться «под крылом» того же ЖЭСа.

Или ни один из основных вопросов, который возникает у людей в процессе выбора способа управления домом, — техническое состояние жилфонда. В первую очередь это касается зданий «в возрасте». В соответствии с данными Министерства жилищно-коммунального хозяйства, 70 процентов отечественного жилищного фонда имеет износ до 20 процентов, 23 — от 20 до 40, 5,4 — от 40 до 60, 1,6 — более 60 процентов. Площадь довольно изношенного жилфонда составляет более 600 тысяч квадратных метров.

— Жители справедливо ставят вопрос относительно гарантий проведения капитального ремонта жилья, — считает председатель столичной ассоциации по координации деятельности товариществ собственников зданий Эдуард Латушко, — необходимо соответствующим образом стимулировать организацию обществ, создавать благоприятные условия для их развития. Такая модель управления имеет большую перспективу. Создание полновесного системы товариществ собственников позволит активизировать процессы развития рыночных отношений среди обслуживающих организаций. Тогда все станет на свои рельсы.

В ожидании менеджера

После решения всех насущных проблем, связанных с созданием и регистрацией товарищества собственников, перед жителями (в лице председателя, который был избран общим собранием) возникает вопрос об организации обслуживания жилья. Варианты. В большинстве случаев (по крайней мере в столице) «товарищи» предпочитают «самообслуживанию» — необходимые работы выполняет кто-то из жильцов или нужны специалисты нанимаются по трудовому договору. Минимальный «набор» обычно состоит из сантехника, электрика и дворнику. Желательно иметь и хорошего специалиста, который бы разбирался в автоматике. Как рассказывал Эдуард Латушко, в одном из домов удалось отрегулировать тепловой узел таким образом, что «батарейного» платежи уменьшились почти вдвое. Это уже конкретные победы и преимущества «товарищей»: у жителей есть возможность для участия в принятии тех или иных решений по обслуживанию своего дома и достигаются положительные результаты. Является заинтересованность.

Свои услуги предлагают и негосударственные организации, которые еще иногда называют «альтернативными ЖЭСами». Однако процесс дэманапализацыи жилищно-коммунального отрасли не приобрел реальных очертаний. Рынок услуг по обслуживанию жилья почти не расширяется. Реального конкурента в ЖЭСа пока нет. Соответственно, в ряде случаев у людей возникают обоснованные претензии к качеству работ, которые проводят специалисты жилищно-эксплуатационных служб. А что делать, если практически нет других предложений?

— Сейчас в Беларуси работают 12 негосударственных жилищных организаций, — говорит начальник отдела министерства жилищно-коммунального хозяйства Михаил Колосов. — Вместе с тем в ряде регионов уже есть необходимые предпосылки для активной дэманапализацыи. А для того, чтобы соответствующим образом регулировать процесс (в том числе и процесс организации и эффективной деятельности системы товариществ собственников), нужно создавать независимые жилищные инспекции.

Пока дом находится на обслуживании ЖЭСа, жители уверенно рассчитываются за квартиру «по тарифам». А каким образом выставляются платежи «товарищем»? На весь набор коммунальных услуг (воду, тепло, газ, свет и т.д.) заключаются необходимые договоры со специализированными организациями, на основании чего жители с ними рассчитываются, а платежи за техническое обслуживание поступают на счет товарищества. В соответствии с законодательством, для «товарищей» должны храниться все государственные социальные гарантии. В случае создания
товарищества собственников ему (как, например, тому же ЖЭСа) должны передаваться дотации на содержание, текущий и капитальный ремонт дома. В этом году запланировано, что затраты жилищно-коммунальных организаций покрываются следующим образом: 60 процентов — за счет платежей населения, 25 — из бюджетных ассигнований и 15 процентов необходимо получать от собственной деятельности. Таким образом, дотация — заветная мечта для общества собственников. Это в меньшей степени пока волнует жителей новостроек, а для старых домов государственная помощь очень кстати. Казалось бы, получи — и живи припеваючи. Но не все так просто. Например, в Минске большое количество «товарищей» дотацию не получающим. Поэтому и обходятся они исключительно «квартплатой». Сегодняшний размер тарифа на техническое обслуживание жилья (125 рублей за 1 кв. Метр общей площади), даже по самым приблизительному расчету, на 100-квартирный дом «принесет» на счет общества более 600 тысяч рублей. Если получить дотацию, то «прыплюсуецца» почти еще столько же. Или большие это суммы? Опять же, смотря по которым затратах считать …

Очевидно, что процесс создания эффективной системы товариществ собственников жилья в нашем государстве до сих пор находится в «зародыша» фазе. Причин такой ситуации можно назвать много — среди них и несовершенство нормативной базы, почти полное отсутствие экономических стимулов для развития рыночных отношений в сфере обслуживания жилья и ряд других. Ощущается острая нехватка кадров, в первую очередь управленческих. Многое зависит от личности председателя товарищества. Спрос на них традиционно высокий — пока соответствующих специалистов нигде в Беларуси не готовят. А жаль. Профессиональных «жилищных менеджеров» катастрофически мало. Случается, что жители голосуют за кандидатуру председателя просто по «советской привычке». Не понимая всей ответственности …

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: